警惕!报复性买房还没来,报复性“提前还款”来了_世界新视野
(资料图片仅供参考)
本文来源:大伟看楼市 作者:中原地产首席分析师张大伟
最近,关于房贷提前还款的话题,又是多次被拉上了热搜头条。
但是,大家的视角和关心的话题,发生了巨大的改变。去年还是要不要提前还?今年已经变成了怎么才能快点提前还?
这个话题其实根本不成为话题,因为很简单,只要你有余钱,钱生钱的速度赶不上房贷利率,当然要提前还。
但最近这个话题随着最近新增房贷利率大幅下调,存量房贷利率部分甚至是新办房贷一倍的情况下,叠加老百姓(行情603883,诊股)天天接到各种消费贷经营贷的电话,还有提前还款银行开始害怕不让正常预约的影响下:
报复性“提前还款”来了,媒体上各种报道,那么今天伟哥专门挑其中错误、值得注意的地方给大家科普一下:
1:提前还贷没有不划算,只要有余钱就去提前还款!
2023年1月13日,央行有关负责人在国新办新闻发布会上表示,2022年12月新发放个人住房贷款利率,全国平均为4.26%,与2021年12月同比下降1.37个百分点,是2008年有统计以来的历史最低水平。
银行不希望居民提前还房贷,一方面是基于银行房贷工作指标要求考虑;另一方面是因为按揭存款在银行属于重要的优质资产,风险小,利润大。
家庭在做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡,兼顾生活质量的前提下,当然要提前还款。
有些所谓的专家说“大多数消费者选择的是等额本息还款方式,在还款前期还的利息较多。如果购房者还款多年,其实已经偿还了不少利息,在这样的情况下,不太适合提前还款。”
这是一个错误的概念,利息对应的是本金和利率,本金少了,利息会等比例下调。
2:需要提前还款留几百用来减免个税?
这个完全没有必要,网上各种教程,说为了减免一个月1000的个税减免额度就提前还款留几百,事实上,你打开个税APP,只要第一次申请通过,就会自动保留贷款期限的减免,不会重新审批。
3:经营贷消费贷提前还款!
近年来,部分居民收入不稳定性增大,对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力,降低住房消费负担。与此同时,2022年以来,我国股票、基金等价格大幅度下行,一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。普通居民投资收益下降明显,风险偏好趋于保守,故将原来用于投资的部分资金用于提前还贷。
此外,此前部分存量住房贷款利率偏高,也是借款人提前还款的原因之一。2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上,尽管2022年贷款市场报价利率(LPR)下降三次,但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。而最近,全国多城市明确执行首套房贷利率下调到3.8%,“这只是开始,后续很可能只有少数一些城市还能高于4%,全国房贷都会进入‘3’时代,市场越差的城市,房贷利率会越低,购房者会越谨慎”。
当下提前还贷潮中,不乏以经营贷置换房贷,“很多金融贷款企业都在各种推销用3点多的经营贷置换按揭贷款”,从政策趋势看,不应该对提前还贷设置排队等期限,对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。
100万20年的月供,过去经营贷一般周期只有1-3年,但现在很多银行已经可以做到20-30年,即使有中途归本也不影响接近30万的利差吸引力。
而且从当下市场看,很多审批非常容易的消费贷3年30万,利率只有3点多,即使挪用这30万,3年就可以节省1.5万的利息!所以当下很多排队都属于这类挪用。
4:提前还款设置约束是违规的
提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定日期,将贷款部分全部一次还清或部分还清。
目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式:一是无论何时还款,均不收违约金。二是在一定时期(3个月、半年、一年)内不允许提前还款,此后不收违约金。
各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同。但交通银行(行情601328,诊股)这种不论什么时候提前还款,都要收违约金的的确罕见(这份文件很快撤回了,所以是不是执行存疑,但背后银行的吃相的确有点难看了)
从逻辑上看,房奴提前还款天经地义,为了尽早摆脱房奴的身份,也为了少还利息,许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。
如果是想惩罚投资投机者,即使可以要求在短期内提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚,而不是现在的只要提前部分还款,也有罚息。
并非所有银行都执行了这个政策,所以这不是调控。实际市场中,其实过去各地的银行也一样都支持提前还款,但合同中一般都有一定的违约金,当然,在过去几年,基本都是你只要申请一下,这个违约金都是可以不缴的。
第五:银行为什么不让提前还贷
其实很简单:银行要赚钱
一旦借款人选择了提前还贷,那么银行的利益就会受到损失,而为了弥补这部分利润损失,银行就会收取一定的违约金!如果提前还款多了,银行的运营成本相对会出现增加。
打乱了银行的资金计划
如果借款人选择提前还贷,那么就会打乱银行的资金规划,为了争抢购房者来贷款,有些银行就会采取优惠的贷款政策,并希望日后靠利息来弥补这些损失。一旦购房者选择了提前还贷,那么银行收到的利息也就无法保证。
所有中国房地产的所有乱象,其实都来源与错配的金融!
首套房购房者,每贷款100万,过去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。
月供每个月增加1500元:按照一套刚需物业总价400万计算,刚需购房者如果贷款200万,那么每个月月供需要增加超过3000元。
从楼市调控角度看,过去几年银行针对刚需提高利率,属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但银行明显在抑制刚需。
我们看银行的年报。净利息收益率:高达2.66%,而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据,也就是说,实际银行吸储的成本只有2.12%。
银行说自己利率亏损,但其实这是一个逻辑错误。
房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务,各家银行的吸储成本也远远不到3%,四大国有银行中,平均吸储成本均在2%左右,最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%:最大的一家银行,实现净利润2763亿元,平均日赚7.57亿元,净息差率高达2.66%。
第六:提前还款政策
从政策趋势看,首先不应该对提前还款设置排队等期限,对于自有资金闲置的应该鼓励提前还贷。
从法律上来讲,提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更,的确需要借款人与银行协商一致。但近年来,国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务,采取切实措施为企业和个人纾困解难,降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远,提升服务,通过线上线下(行情300959,诊股)结合等方式,为客户提前还贷提供便利,更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行,可进一步转变观念,展现出商业银行的应有作为与担当,更好服务社会。
从房地产政策看,存量房贷的利率也到了必须下调的时候,这样才能有利于房地产市场的稳定。
第七:简单的总结一下
1:整体看,提前还款才是开始,只要存量房贷不降低,6-7的利率和新增房贷3点多的利差巨大,社会各种投资收益率持续降低,定期存款3.1的大额存单都需要排队抢,这种情况下,未来几个月提前还款会继续明显增加。
2:当下存在大量的经营贷与消费贷挪用提前还款,但如果没有3年内还清的能力,不建议使用,毕竟你很难知道政策今天非常宽松,会不会过几天又开始收紧。
3:银行大概率不会主动降低存量房贷利率,毕竟大部分已经成为金融产品,而且一旦存量房贷降息,银行的利润将暴跌。
4:如果你已经预留了3个月以上的月供,而且有稳定的工作,建议你所有余钱都可以用来提前还款,任何其他投资现在都不安全。
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